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　　——2016樓市關(guān)鍵詞匯總?

　　從去庫(kù)存到限購(gòu)重啟，2016年樓市市場(chǎng)先揚(yáng)后抑，走了一個(gè)過(guò)山車式的s型。2017年樓市政策會(huì)有較長(zhǎng)的延續(xù)性，預(yù)計(jì)樓市再度大漲可能性較低，整體交易量相比2016年會(huì)放緩。我們正處在樓市的分岔路口，未來(lái)樓市將面臨挑戰(zhàn)與機(jī)會(huì)。

　　關(guān)鍵詞一：限購(gòu)重啟

　　為了響應(yīng)2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作關(guān)于樓市去庫(kù)存的基調(diào)。2016年1月底，中國(guó)的限購(gòu)城市從最高峰的46個(gè)，降到了最低峰的北上廣深4個(gè)一線城市和三亞。樓市也在4月開(kāi)始逐漸走向瘋狂。

　　2016年9月底，人民日?qǐng)?bào)發(fā)表評(píng)論文章：《失去奮斗房產(chǎn)再多我們也將“無(wú)家可歸”》，引發(fā)了強(qiáng)烈反響。就在討論還未平息之時(shí)，9月30日至10月5日，短短六天時(shí)間，北京、廣州、深圳、天津、南京、合肥、成都、鄭州等16個(gè)城市先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，多地重啟限購(gòu)限貸。限購(gòu)重啟為2016年樓市自4月以來(lái)的瘋狂畫上了句號(hào)，也意味著2014年開(kāi)始松綁的中國(guó)樓市政策再次步入拐點(diǎn)。

　　隨著2016年底，濟(jì)南、鄭州重啟限購(gòu)，全國(guó)限購(gòu)城市達(dá)到36個(gè)。

　　關(guān)鍵詞二：地王

　　2016年，是我國(guó)土地市場(chǎng)“沸騰”的一年，全國(guó)整體地價(jià)4825元/平方米創(chuàng)新高，同比漲72%，地王誕生接連不斷。據(jù)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2016年30多個(gè)城市刷出340宗左右單價(jià)、總價(jià)地王，創(chuàng)歷史新高。

　　從區(qū)域分布看，TOP10總價(jià)地王主要分布于一線及部分熱點(diǎn)二線城市。其中，深圳寶安區(qū)新會(huì)展中心(一期)配套商業(yè)用地以310億元的價(jià)格成為全國(guó)總價(jià)地王。TOP10單價(jià)地王主要在上海，達(dá)7宗之多。上海閘北區(qū)中興社區(qū)N070202單元地塊以100218元/平方米成為全國(guó)單價(jià)地王。較2015年單價(jià)地王單價(jià)上漲25%。

　　除了一線城市，二、三線城市同樣瘋狂。合肥的土拍競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，全年地王平均溢價(jià)率高達(dá)264%，而東莞的地王平均溢價(jià)率更是高達(dá)435%。

　　關(guān)鍵詞三：新廣告法

　　福無(wú)雙至禍不單行，2016年10月，與限購(gòu)一同而來(lái)的是住建部宣布嚴(yán)查房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為，并曝光了45家違法違規(guī)企業(yè)。北京、深圳都對(duì)點(diǎn)名的違規(guī)企業(yè)進(jìn)行了迅速查處。頒布滿一年的新廣告法終于開(kāi)始落實(shí)執(zhí)行了。這讓本應(yīng)忙于搶收業(yè)績(jī)的全國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)人員，開(kāi)啟了一場(chǎng)刪廣告、撕海報(bào)、拆沙盤的自我整頓。界限不明確的嚴(yán)厲打擊，一時(shí)讓所有地產(chǎn)人人心惶惶。“戶型好到說(shuō)不清、價(jià)格優(yōu)惠到不讓說(shuō)、服務(wù)好到?jīng)]朋友”等新式廣告文案也由此誕生。

　　誠(chéng)然，房產(chǎn)廣告長(zhǎng)久以來(lái)言過(guò)其實(shí)、玩弄浮夸的文字游戲，治理虛假宣傳利國(guó)利民。但運(yùn)動(dòng)式的整治，影響力恐怕難以長(zhǎng)久。

　　關(guān)鍵詞四：房地產(chǎn)金融

　　曾被不少房企寄予厚望的房地產(chǎn)金融，在2016年初就被潑了冷水。在這場(chǎng)針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融進(jìn)行的專項(xiàng)整治中，首付貸融資、加大購(gòu)房杠桿、變相突破住房信貸政策等行為被緊急叫停。這些房地產(chǎn)金融產(chǎn)品被認(rèn)為違背了央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)信貸相關(guān)政策的精神，使得監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)金融杠桿的控制變得無(wú)效。10月的樓市拐點(diǎn)，《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》的出臺(tái)，更是嚴(yán)厲打擊了涉嫌違規(guī)的中介行業(yè)。絕大部分房地產(chǎn)創(chuàng)新金融業(yè)務(wù)都迫于政策壓力暫停。

　　關(guān)鍵詞五：萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)

　　從寶能系強(qiáng)勢(shì)奪取大股東之位，到與合作15年的大股東華潤(rùn)分道揚(yáng)鑣，從安邦、恒大等重金入場(chǎng)，到引入深圳地鐵方案被迫流產(chǎn)。近期，萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)中的幾大角色——寶能被傳出有意轉(zhuǎn)讓萬(wàn)科A持股，恒大高層公開(kāi)表態(tài)無(wú)意控股萬(wàn)科A。伴隨這兩大外部力量止步以及相關(guān)方之后可能的減持，萬(wàn)科第二大股東華潤(rùn)有望“重坐”第一大股東位置。持續(xù)一年半之久的萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)正步入尾聲。作為曾經(jīng)全球規(guī)模第一的房企，萬(wàn)科的何去何從不僅僅是一家知名企業(yè)的盛衰之路，更是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。

　　即便內(nèi)外交困，2016年，萬(wàn)科還是拿出了一份不錯(cuò)的成績(jī)單。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額3620億元。而萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)的另一主角恒大銷售額突破3800億元，首次超越萬(wàn)科。

　　關(guān)鍵詞六：70年宅地續(xù)期

　　2016年4月，溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。70年住宅用地到期如何續(xù)期，這個(gè)牽涉到絕大部分老百姓切身利益的問(wèn)題引發(fā)了大討論。是使用權(quán)到期后政府回收、需要繳納續(xù)期費(fèi)用，還是自動(dòng)續(xù)期始終沒(méi)有立法。直到11月，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》的發(fā)布，仍未明確宅地續(xù)期的具體政策安排，僅明確將研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排。更進(jìn)一步，房地嚴(yán)重背離的問(wèn)題恐怕將在很長(zhǎng)一段時(shí)間持續(xù)下去。

　　關(guān)鍵詞七：去庫(kù)存

　　在2015年11月召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上，國(guó)家倡導(dǎo) “去庫(kù)存”，為2016年的房地產(chǎn)發(fā)展確定了主基調(diào)。“去庫(kù)存”政策的本意是降低三四線城市天量的商品房庫(kù)存。但在2016年的前三個(gè)季度，三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存量依然高企、房?jī)r(jià)持續(xù)低迷;一線城市和部分二線核心城市等不存在庫(kù)存問(wèn)題的地區(qū)房?jī)r(jià)卻一路狂飆猛進(jìn)。直到2016年10月國(guó)慶長(zhǎng)假期間，全國(guó)19個(gè)核心城市重啟限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策，宣告了“去庫(kù)存”政策提前結(jié)束。

　　一線城市全面限購(gòu)，而南京、蘇州、合肥、鄭州等二線城市取消了限購(gòu)政策。大量社會(huì)資金在一線城市受到限制后，大規(guī)模流向這些二線城市，因?yàn)橘Y金逐利和避險(xiǎn)需求，對(duì)三四線的資金也產(chǎn)生了“虹吸效應(yīng)”，進(jìn)一步加劇了核心城市和三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化。

　　值得一提的是，在2017年伊始，人民日?qǐng)?bào)再次撰文重提“去庫(kù)存”，強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存不應(yīng)只關(guān)注住宅，也應(yīng)重視商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存問(wèn)題，并建議在政策上鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)向商品住宅轉(zhuǎn)化。

　　關(guān)鍵詞八：互聯(lián)網(wǎng)+

　　“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”國(guó)家口號(hào)提出，互聯(lián)網(wǎng)+在這幾年成為顛覆各個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)的創(chuàng)新源動(dòng)力。但作為最為傳統(tǒng)的行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)+對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的改造仍停留在宣傳營(yíng)銷的初級(jí)階段。2016年，雖然房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了不少新產(chǎn)品、新模式，但仍沒(méi)有出現(xiàn)顛覆行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)品。

　　以途家網(wǎng)為代表的短租平臺(tái)由共享經(jīng)濟(jì)的鼻祖Airbnb模式發(fā)展而來(lái)，卻比Airbnb發(fā)展出更本土化的商業(yè)模式。據(jù)測(cè)算，國(guó)內(nèi)短租市場(chǎng)的潛在市場(chǎng)規(guī)模到2018年有望達(dá)到700億。而據(jù)艾瑞咨詢統(tǒng)計(jì)，目前短租市場(chǎng)僅40億元左右，僅達(dá)到市場(chǎng)潛力的10%。近期收購(gòu)了螞蟻短租的途家已成為該細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊，擁有超過(guò)40萬(wàn)套房源。

　　相對(duì)于VR游戲、電影為人熟知，VR 家居 、 家裝 以及VR看房的知名度不高，除了被個(gè)別售樓處作為營(yíng)銷噱頭，尚未在房地產(chǎn)行業(yè)普及。目前運(yùn)作VR看房的企業(yè)規(guī)模都不大，大部分僅僅是將3D建模和其他廠商的VR設(shè)備嫁接，在使用效果和場(chǎng)景上尚有不足。

　　“真實(shí)房源，絕無(wú)虛假”、“二手房傭金0.5%”……類似的廣告語(yǔ)在2016年屢見(jiàn)不鮮。以“愛(ài)屋吉屋”、“房多多”、“安個(gè)家”等為代表的一批互聯(lián)網(wǎng)O2O房產(chǎn)中介在今年第四季度的樓市降溫期，受政策影響較大。這些O2O在今年融資節(jié)奏明顯放緩。而安個(gè)家作為首家宣布關(guān)門的企業(yè)，成為這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的典型寫照。相反，擁有完善線下業(yè)務(wù)的傳統(tǒng)中介在加速線上領(lǐng)域的布局后，二手房客流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他房產(chǎn)O2O平臺(tái)。

　　關(guān)鍵詞九：人工智能+大數(shù)據(jù)

　　如果說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)+尚未給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)顛覆性的變化，但人工智能和大數(shù)據(jù)的方向是相對(duì)明確的。

　　自移動(dòng)互聯(lián)日臻成熟，互聯(lián)網(wǎng)新生態(tài)下的用戶需求逐漸被切割成多元化、動(dòng)態(tài)化、碎片化。針對(duì)不同的消費(fèi)場(chǎng)景進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，加深用戶使用黏性，提高轉(zhuǎn)化率，已成各互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的共識(shí)。但絕大多數(shù)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)受限于平臺(tái)用戶群?jiǎn)我唬荒艽罱ㄏM(fèi)場(chǎng)景，被動(dòng)等待消費(fèi)者進(jìn)入。

　　“云庫(kù)3.0”則顛覆了這一現(xiàn)狀。“云庫(kù)3.0”是安居客第三代大數(shù)據(jù)引擎，該平臺(tái)上集中了海量數(shù)據(jù)信息，包括房源、購(gòu)房人、經(jīng)紀(jì)人、商戶等，還集合了買車、旅游、求職、美食、婚慶、寵物、家政、娛樂(lè)、教育等全場(chǎng)景數(shù)據(jù)，通過(guò)用戶在58旗下各個(gè)網(wǎng)站的瀏覽數(shù)據(jù)，判斷用戶的愛(ài)好、工作和生活地點(diǎn)，職業(yè)等等，精準(zhǔn)的為用戶畫像，為開(kāi)發(fā)商提供精準(zhǔn)的買房人數(shù)據(jù)匹配服務(wù)。

　　而作為房產(chǎn)界推出的首個(gè)智能形象IP，X博士立足人工智能，通過(guò)強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫(kù)為人們解答購(gòu)房過(guò)程中的一切疑問(wèn)，在迎合市場(chǎng)對(duì)于精準(zhǔn)、快速、高效的找房需求的同時(shí)，也為精準(zhǔn)的用戶畫像積累了寶貴數(shù)據(jù)。