廣州日報全媒體記者日前走訪竹絲崗北直街，看到老建筑外立面存在脫落現象。
老舊房屋由于年久失修，外立面出現脫落、異常變形等安全隱患，影響公共安全，該由業主還是政府負責修繕？被鑒定為危險房屋的，根據損壞程度處理措施為“觀察使用”和“處理使用”的，是否可以出租，或作為經營場所？8月14日上午，廣州市法制辦舉行《廣州市房屋使用安全管理規定（草案）》立法聽證會，15位代表針對上述三個聽證事項展開激烈辯論，建言獻策。這一立法聽證會，在網絡平臺向公眾進行了直播。記者了解到，早在8月9日，該專題網頁已上線，15名聽證代表已經在網頁上提前表達有關觀點，引發網友踴躍提問、交流。
文、圖/廣州日報全媒體記者方晴
討論背景
老舊房屋外立面脫落的事件時有報道，2017年3月荔灣區西華路就發生過墻皮脫落，執信南路社區竹絲崗北直街46、48、50、55號也發生過外立面脫落。廣州日報全媒體記者日前走訪竹絲崗北直街看到，一棟樓齡達到36年、8層高的老樓房出現了外立面脫落等安全隱患。其中，第7、第8層的墻皮已經與紅磚剝離，露出2、3厘米寬的空隙，可以伸進一只手掌，仿佛稍一使勁就能“手動掰墻”。老居民陳先生表示，這棟樓宇大多用作出租，業主們沒有成立業主委員會，而且他與老伴的退休金也不高，希望外墻修繕的費用能政府部門或房改前單位與業主共同承擔。
聽證事項一： 外墻誰管？
老舊房屋由于年久失修，外立面出現脫落、異常變形等安全隱患，影響公共安全，誰應該負責修繕。
現狀：業主租戶間難有共識
聽證陳述人、廣州市住房和城鄉建設委員會（以下簡稱住建委）房屋管理處處長張建明介紹，多層建筑外立面出現脫落的，以黃泥加砂批蕩、石米批蕩、貼飾面磚(馬賽克、紙皮磚、條形磚)居多，以黃泥加砂批蕩最為普遍。造成脫落的原因多樣，一方面是因為當時技術要求低，建造成本低，也受炎熱潮濕氣候影響；另一方面，不排除個別使用人在室內裝修時，對外墻批蕩產生震動損壞；另外，房改后，業權人缺乏維護和修繕，導致外墻面損擴大、加深，最終出現脫落。相關法律明確，房屋外立面是建筑物的共有部位，由全體業主負責修繕。
在現實中修繕最大的難題在于協調。一棟房屋往往涉及數十乃至上百個業主，存在部分業主聯系不上，部分業主不愿意出資而想依賴政府等問題。業主之間、業主和租戶之間也經常無法達成共識，安全隱患難以快速消除。
觀點一：物業企業或業主承擔
支持者12人
應該按照《物權法》《物業管理條例》的規定由物業服務企業按照合同約定消除安全隱患，沒有委托物業服務企業的，由全體業主消除安全隱患，費用由業主共同承擔。
◆理由：應當遵循“誰受益誰承擔費用”原則
廣東匯建檢測鑒定有限公司負責人、市民聽證代表鄭紹永支持以上觀點。“我國目前的房屋建筑相關行政法規的解釋，外立面屬該棟樓業主共有，故維修費用理應業主共同承擔，這遵循‘誰受益，誰承擔費用’原則，業主不能只享有權利，不承擔義務。”
“近幾年我們經常看到媒體報道外墻脫落傷人事件，甚至是造成傷亡事故，因歷史遺留問題，很多房屋產權公私交錯，因沒有明確的法律條文，政府在處理外墻傷人事件時也沒有明確統一的處置方案，在責任認定上比較模糊，經常需要走司法程序才能得以實施。所以很有必要盡快在這方面進行立法，明確責任主體，進一步敦促責任主體及時做好外立面維修養護工作，定期做外立面安全檢查。”
◆建議：房管部門先墊資修繕，再向業主追繳費用
來自廣州市物業管理行業協會的行業協會聽證代表王利敏建議，可以參考政府對低保等困難戶危險房屋治理費用補助措施，在外墻脫落等維修上給予低保等困難戶一定費用補助。
針對業主委員會有可能不同意使用維修資金修繕外立面的問題，王利敏建議可參考上海市住宅物業消防安全管理辦法的思路，由區房管部門代為修繕，相關費用由相應的中介機構審價并明確繳費期限，如果業主拒不付費，可由房管部門對業主委員會提起訴訟。
觀點二：應當由政府承擔
支持者3人
房屋外立面不僅涉及城市形象，還涉及公共安全。消除房屋外立面脫落對于公共安全的影響應由政府負責，費用也應由政府承擔。
◆理由：集資難、業主不在場、意見不統一、時間滯后
市民聽證代表、廣州越秀物業發展有限公司副總經理王占海表示，“當前，很多物業公司由于管理費用的升幅小于人工成本的升幅，維系老舊小區日常設備維保已經不易，更無力墊資解決公共外墻的整體修繕。房屋外立面涉及城市形象，政府有出資修繕的先例，并且，廣州市政府也有這樣的財政實力。”
王占海還談到集資難，“專項維修資金需要小區業主人數和建筑面積的三分之二通過后方可使用，存在時間周期長等問題。業主集資，更是存在業主不在現場、意見不統一及時間滯后的情況而無法及時徹底解決外墻脫落的根本問題。在各項現有制度處于‘失靈’的情況下，政府部門應該主動參與消除房屋外立面脫落對于公共安全的影響。”
政府部門回應：
有能力修繕而不修繕，考慮列入失信行為
廣州市住建委物業管理處副調研員張杰表示，政府對愿意積極參與外立面修繕的業主，首先要允許他們去維修，不能加以限制，而且要在行政審批的過程中盡量減少審批的環節，加快審批的效率，給其提供便利條件。對于其中的一些低保、低收入的群眾，政府在惠民方面也應有所考慮，和危房改造一樣，對于低保、低收入的群眾應當予以補助。
同時，對有能力去履行但不履行的業主，政府也應該有所措施。張杰認為，目前在行政處罰方面還是有所缺失的。在香港發生的類似情況，除了有行政處罰，甚至有刑事方面的處罰，比如6個月的監禁等。張杰認為，應該增加對個人進行征信管理，如果應該修繕有能力修繕而沒有修繕的，應該列入失信行為，對其有所約束。
聽證事項二：
危房可用？
被鑒定為危險房屋的，一般會根據損壞程度分成四類進行處理：一是觀察使用；二是處理使用；三是停止使用；四是整體拆除。
問題在于，觀察使用和處理使用的危險房屋是否可以出租，是否可以作為經營場所。
觀點一：兩類危房未解危也能用
支持者3人
“觀察使用”適用于采取適當安全技術措施后，尚能短期使用，但需繼續觀察的房屋；“處理使用”適用于采取適當技術措施后，可解除危險的房屋。鑒于觀察使用和處理使用的危險房屋并非禁止使用，將其用于出租和經營并無不可。
◆房屋租賃是財產性的權利 不應加以限制但需明確修繕責任
來自廣東恒益律師事務所的專家聽證代表周磊認為，如果房屋的結構承載力基本能滿足正常使用要求，個別結構構件處于危險狀態，但不影響主體結構，基本滿足正常使用要求的，不應對其出租權利加以限制，但可以要求租賃雙方明確維護和修繕的責任。實踐中，可以根據“危險性”的大小給予租賃雙方必要的引導，如：“觀察使用”（出租人履行告知義務）、“處理使用”（出租人履行告知義務及明確采取技術措施的主體）、“停止使用”和“整體拆除”（不得出租）。他強調，地方政府規章不能設定減損公民、法人或其他組織權利，或者增加其義務的規定，房屋的租賃權實際上也是一種財產性的權利。
◆危房能不能用，不應以使用者的身份作為標準
來自昆蟲研究所的市民聽證代表黃海濤支持上述觀點，他認為，觀察使用和處理使用的房屋雖有一定的危險性，但是當我們采取了適當的安全技術措施之后，這種危險已被大大消除，且這種危險應該是在可控的范圍內，也就是說并不會影響他人的生命財產安全。
他表示：“如果說將該建筑定位為不能出租、經營場所，它還是可以自住的，如果說該建筑對其他市民產生危險，對于使用者本人同樣存在隱患。至于該房屋到底是否可用，應該以房屋本身的危險因素是否解除作為標準，而不是以使用者的身份作為標準。”
觀點二：危房未解危前都不可用
支持者12人
觀察使用和處理使用的危險房屋具有危險性，允許其出租或作為經營場所可能會影響他人的生命、財產安全。觀察使用和處理使用的危險房屋在未解危前不可以出租，也不應作為經營場所。
◆分類使用危險房屋，是經濟未發達時期的權宜之計
來自廣東百越律師事務所的市民聽證代表蕭匡國認為，在國民經濟尚處于不發達的時期，國家無法投入大量的資金對危險房屋進行改造，人民生活處于低水平的狀態，私人業主亦因籌資困難和改造成本太大，不愿進行重建。把一些尚不致于立即倒塌的危險房屋進行分類使用，在當時有其合理性，更貼切地說應是權宜之計。
但在今天國民經濟已長足發展，人民生活水平有了明顯的改善和提高。無論國家還是私人業主，危險房屋改造資金也不是一個不能克服的問題，而且改造的成本和改造后的收益相比，與過去的情況已經不是同日而語。
因此，他認為私人業主對危險房屋改造這方面是有相當高的積極性，關鍵在于政府的政策引導及扶持。
◆危房存在結構問題，“觀察使用”也存在諸多實操問題隱患多
來自廣州市房屋安全鑒定協會的行業協會聽證代表何小菱表示，既然一座建筑已經被定為危險房屋，那么大多數情況下，這跟結構存在問題有關。
《城市危險房屋管理規定》中“觀察使用”的定義是短期排危、短期使用，并且要繼續觀察。對于仍存在危險隱患的危房，不應繼續使用，更不應作為娛樂場所使用。除非該建筑已經按照國家規范進行了結構加固，通過鑒定后，該建筑已變為非危房。
另外，由于該建筑的安全隱患仍然存在，在使用過程還要繼續觀察。然而，這種觀察是長時間的持續性工作，由誰去觀察？怎樣觀察？應委托專業公司還是業主、租戶來觀察？這個過程中，萬一疏忽會造成事故的，因此沒有必要去開這個口子。
政府部門回應：
危房自住由個人承擔責任
廣州市住建委房屋管理處處長張建明表示，作為已經界定為危險房屋的，按照國家的相關規定，具有其危險性。既然是有危險性的房屋，為保障業主及公眾的安全，從整體上來說，應該是不適合出租、經營的。
對于危險房屋，政府部門應盡到督修和告知的責任。作為業主在把握危險情況后仍然使用，責任由業主承擔。
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