近來，租賃市場看似很火，國內代表性開發企業幾乎全部進入，參與的主題也非常多元化，到底這是個怎樣的市場？哪些城市的租賃市場有機會？我們該怎樣正確客觀理解租賃市場？
市場不會出現爆發式增長，長三角、珠三角城市將煥發活力
廣州、北京等城市相繼宣布“租購同權”，迅速將租賃市場推向風口。火爆背后，租賃紅利并非雨露均沾。國內代表性開發企業幾乎全部涌入租賃市場，但不是所有城市都有租賃機會，事實上它只屬于重點城市。4個重要指標決定租賃市場是否值得開拓：第一，有持續人口凈流入，且凈流入人口以年輕人為主；第二，服務業占比超過50%，且持續上升；第三是房價收入比偏高，交易市場價格門檻高；第四，租金基數不高，且上漲空間廣闊。滿足這四大特點的城市，未來將大有活力。根據目前的第三方數據統計，租金收入處于30%這個合理范圍內的長三角和珠三角重點城市擁有巨大潛力。
政策的鼓勵是否會為租賃市場帶來一個快速爆發期？針對這一目前業內普遍關心的問題，答案或許是否定的。租賃市場是一個相對獨立的市場，它的內在運行規律是既定的。租賃需求的釋放是穩定有節奏的，原因在于年輕人的支付能力處于相對穩定的水平。以北京市場為例，在北京70%的租房人群是年輕人，租房模式以單間為主，人均租住面積不到20平，且租金支出控制在收入水平的30%以內，租金支付能力是租賃市場發展不可跨越的議題。因此，雖然租賃市場未來發展空間還是比較樂觀的，但就發展速度而言，不應拿租賃市場與交易市場相提并論。
租賃市場并非毫無前途
租賃市場有普遍認為中國一線城市租金回報率只有1.5%，處于較低水平，而這將導致租賃市場前途受限。事實上，一線城市租金回報率通常高于1.5%，而且是動態的，按照每年8%的速度復合型增長，五年后的租金回報率將會相當可觀。與此同時，房屋轉售成本高，變現越來越難，通過買賣房屋來快速獲取回報難度逐漸加大，這也促使更多房屋將以租賃的形式實現回報。
任何一個國家，租賃市場只有20%的房源來自新增開發，而其主要形式是持有。在如今拆遷成本和供地成本不斷提高的時代，新增用地應供應到高品質商品房開發的比例在北、上、深等一線城市中不斷壓縮，新增用地開始更多滿足一線消費者的改善需求，因此眾多開發商紛紛入稟租賃行業，打起了公寓和租房的生意。然而兩者的核心能力完全不同，租賃運營商的核心能力是管理，而開發商的核心能力是周轉。如果要做租賃，則需把它當成一個十年的生意來做，這跟開發完全不同。租賃強調的是強運營，開發強調的是快周轉，這是兩者間的本質區別。
運營服務才是租賃行業發展核心
美國機構化運營持有或管理的租賃房屋數量占比超過30％，日本超過80％，而中國尚不足2％。成熟的租賃市場，產業鏈生態體系十分完整，房地產互聯網租賃信息平臺服務、托管服務、軟件供應等各領域均有代表性的企業。中國亟需培養形成完整的租賃生態產業鏈。優帕克服務式公寓運營相關負責人表示：事實上，目前對于中國的運營機構，規模門檻較高，管理五萬間和三十萬間是完全不同的概念。在運營的過程中我們發現，當管理的房間數量少于1000間時，公司可以實現盈利，但是當管理的房間數量超過1000間時，公司利潤消失了。很多企業難以突破1萬間門檻，解決規模擴張難題與陷阱要靠系統、靠技術、靠數據、靠互聯網。租賃運營至少需要投入10年的精力。
作為國內高端公寓租賃行業的先行者，成立于2002年，優帕克憑借在國內高端房屋租賃市場的地位與品牌影響力，15年來，始終站高端公寓租賃行業的市場前沿，不斷提升自身的運營能力，優化服務平臺，為廣大租客構建安居的租房生活方式。
任何市場上從不缺機會，企業的運營與服務能力則是把握機會的關鍵，優帕克服務式公寓通過堅持不懈的努力，很好地詮釋了為租客提供“行所致、家所在”生活理念。
隨著國內一線城市進入存量房時代，租賃市場紅利期已到來，租金或將不斷上揚，真正優質的公司，則可以通過優秀的管理運營將價值最大化。 到底誰最后勝出，還沒有明確的答案，誰能破解這個問題，誰就將成為贏家。
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