近期發改委和住建部聯合開展的商品房銷售明碼標價專項檢查中，重點檢查的行為之一即是“在標價和公示的收費之外加價、另行收取未予標明的費用。
“商品住房銷售時不得強制搭售其他服務、產品，不得捆綁(精)裝修。”這樣的條款近期出現在北京(樓盤)、深圳(樓盤)等地的部分土地出讓公告中。
在此之前，國土資源部門鮮有在出讓環節就限制開發商捆綁精裝修的行為。
北京市京師律師事務所房地產交易法律事務部主任王琮瑋告訴法治周末記者，出現這種情況的背景是，當房地產市場是賣方市場時，“捆綁精裝修”比較多，一般表現為購房者要想買房，必須另外簽訂一份精裝修合同，且精裝修的價格通常高于市場價。
“捆綁精裝修的情況此前在房地產行業并不是新鮮事兒。”北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志在接受法治周末記者采訪時也表示。
法治周末記者在今年7月曾接到購房者投訴稱，上海(樓盤)的一個樓盤在銷售時，要求購房者在繳納房款之外，再繳納幾十萬元的軟裝費用。不少購房者雖對此舉深惡痛絕，但由于項目為熱門區域的暢銷項目，最終還是會繳納裝修款。
一位不愿透露姓名的業內人士還對記者透露，事實上針對捆綁精裝修的行為并非沒有相關的法律法規，2011年出臺的《商品房銷售明碼標價規定》就明確規定：“商品房經營者不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。”
“但由于開發商有很多規避的做法，這使得之前鮮有開發商因捆綁精裝修而被處罰。”前述不愿透露姓名的業內人士說。
利益驅使
前述不愿具名的業內人士還告訴法治周末記者，北京地區在2013年至2014年捆綁精裝修的情況較為普遍，因為2013年時，北京市嚴格限制樓盤備案價，而根據相關規定，商品房的備案價即為最高限價。
“但在那個市場環境下，開發商是有提價沖動的，當不能提價時，開發商為了獲取更多利潤，就會把房價分解掉。他們可以把房價分解為房屋本身的費用、裝修費用、軟裝費、增值服務等。”王琮瑋說。
北京來碩律師事務所主任律師李文謙告訴記者，開發商若和購房者簽訂的購房合同顯示房屋交付標準是毛坯，然后另行與購房者簽訂精裝修合同，如果不是強制的簽訂而是雙方合意的結果，那么就不屬于“在標價和公示的收費之外加價”，不屬于違規。
“購房者同時簽訂購房合同和裝修合同本身沒問題，但開發商不能強賣，應該給購房者放棄簽訂精裝修合同的權利，就是說購房者在買房時，購買精裝修服務應當是可選項，而非必選。如果強賣，那就屬于‘捆綁精裝修’。”陳志也認為。
法治周末記者在采訪中了解到，購房者此前遇到的情況大都是，要買房必須簽裝修合同，不簽裝修合同就不能買房。
陳志還告訴記者，“捆綁精裝修”中普遍存在的另外一個問題是，合同簽訂的裝修價格遠高于市場價，且裝修質量較差，甚至貨不對板，這幾年捆綁精裝修相關的維權很多是因此引起的。
監管和維權難題
前述不愿具名的業內人士告訴記者，北京早在2013年起也明確要求監管開發商的變相漲價行為。2013年10月，北京市住建委發布的“京七條”中明確規定，嚴厲打擊開發商變相漲價等行為。
“但這一規定沒有實施細則，什么叫變相漲價，沒有規定清楚，所以在執行起來存在一定問題。”該不愿透露姓名的業內人士稱。
王琮瑋還表示，要如何認定強賣，也是難題。
“可行的方法就是監管部門的人扮成購房者去項目現場取證。”王琮瑋說。
中唐律師事務所房地產業務主管律師王玉臣補充道，現實中，由于開發商的強勢地位、相關部門的執法不嚴等情況，往往還會使開發商有很多的活動空間，通過一些辦法來規避明碼標價的規定。
“最常見的就是在合同中將其風險全部規避掉，而開發商所制定的合同不允許業主更改一個字，名義上合同是自主協商，真實意思的表示，實際上根本不可能實現。”王玉臣曾經接到過不少業主關于這一類問題的咨詢。
北京的一位購房者也告訴記者，他在2013年購房時，開發商明確表示，如果不簽精裝修合同不能買房，且精裝修合同的簽署主體并非開發商，而是一家所謂的第三方裝修公司。且那份精裝修合同上明確標明：“業主確知 家裝 費用較通常市場價格偏高，但基于裝修公司和開發商的品牌價值、技術等因素，業主認為公平合理。”
在采訪中，王琮瑋律師告訴記者，當購房者起訴到法院，以精裝修的價值遠低于裝修款或開發商銷售違規為由，要求法院解除或變更精裝修合同時，相關訴求幾乎沒有被法院支持的。
“因為法院通常會認為，開發商即便違反備案制，這也并不屬于法律層面的禁止行為，開發商違規并不影響合同的效力，而且合同簽訂是雙方真實意思的表示。即便是銷售人員表示，要買房就必須簽訂裝修合同，但購房者還是有放棄購房的權利的，如果購房者最終簽訂了裝修合同，法院通常還是會遵循‘意思自治’原則，認為合同有效，駁回購房者訴求。”王琮瑋說。
王玉臣認為，購房者現在不是沒有渠道去維權，但現實中存在很大的障礙。
“主要障礙有兩個：一是相關立法機關對這一塊的規定還沒有細化到這種層次，而且，對這種屢見不鮮的問題，相關有權威的部門也沒有及時歸納闡釋，進行及時的法律解釋;二是相關主管部門、相關法院面對這種問題一般都比較保守，幾乎沒有支持業主的。”王玉臣說。
不過，陳志認為，這樣的情況可能會有所改變。因為近期發改委和住建部聯合開展的商品房銷售明碼標價專項檢查中，重點檢查的行為之一即是“在標價和公示的收費之外加價、另行收取未予標明的費用”。
“而捆綁精裝修屬于典型的‘價外價’。”陳志表示，這一輪的監管力度比較大，當前如果購房者真的遇到捆綁精裝修的情況，除了買和不買這兩種選擇外，還是可以選擇去物價部門或住建部門投訴，問題應該會得到解決。(來源：法治周末)
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