精品视频第一页_国产精品成人一区二区_国产一卡2卡三卡4卡免费网站_暴力强行进如hdxxx_久久人人爽人人爽_男女xx

　　公開拍賣購買的房產(chǎn)為什么不能收房?

　　——上海市靜安區(qū)法院一起網(wǎng)上公開拍賣房產(chǎn)糾紛案解讀

　　2016年6月6日競(jìng)買人劉子玉買受了上海市靜安區(qū)人民法院委托拍賣的上海市閘北區(qū)延長(zhǎng)中路765弄8號(hào)1-6幢工業(yè)房地產(chǎn)，并支付了5750萬元價(jià)款，靜安區(qū)人民法院作出的(2015)閘執(zhí)字第2570號(hào)拍賣成交裁定書對(duì)此予以確認(rèn)，劉子玉系該處房地產(chǎn)的合法所有權(quán)人。劉子玉買受該房地產(chǎn)后，幾次欲查看該房產(chǎn)的消防設(shè)施，準(zhǔn)備拆除違章建筑并接收物業(yè)，但桂志遙等人以存在租賃關(guān)系為由糾集一些無業(yè)人員霸占了該處房地產(chǎn)及物業(yè)。

　　劉子玉收到法院送達(dá)的拍賣成交裁定書后，首先去靜安區(qū)法院執(zhí)行局要求協(xié)助執(zhí)行，但法院執(zhí)行局以不負(fù)責(zé)清場(chǎng)為由拒絕協(xié)助。執(zhí)行庭的仝法官告知，占用房地產(chǎn)的桂志遙在申請(qǐng)執(zhí)行人上海浦東發(fā)展銀行辦理了抵押權(quán)登記的日期之后，又與被執(zhí)行人上海巴沙奧企業(yè)發(fā)展有限公司簽訂了為期十八年的租賃合同。桂志遙占有案涉房地產(chǎn)屬于民事實(shí)體糾紛，應(yīng)通過民事訴訟解決，執(zhí)行局管不了。隨后執(zhí)行法官通知我們，執(zhí)行局朱局長(zhǎng)要親自調(diào)解，解決此糾紛。這次調(diào)解在朱局長(zhǎng)主持下進(jìn)行，朱局長(zhǎng)指出要保障社會(huì)穩(wěn)定，因?yàn)閯⒆佑窀?jìng)買的該處房地產(chǎn)還有二押、三押，二押三押他們都是不要命的(有錄音為證)，讓買受人劉子玉出一部分錢，申請(qǐng)執(zhí)行人浦東發(fā)展銀行出一部分，稅務(wù)局由法院執(zhí)行局再溝通一下，減少一部份過戶稅費(fèi)，就解決了社會(huì)穩(wěn)定。我們問朱局長(zhǎng)，我們出多少錢合適?朱局長(zhǎng)說出多少錢你們定，后三方進(jìn)行了商討。但僅第二次抵押的抵押權(quán)人桂志遙就要價(jià)三千萬，第三次抵押的抵押權(quán)人張美勝還沒提出要求。《物權(quán)法》第一百九十九條規(guī)定：同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照按照登記的先后順序清償。劉子玉沒有任何法定或約定的義務(wù)代債務(wù)人上海巴沙奧企業(yè)發(fā)展有限公司另行支付二次抵押權(quán)人桂志遙和三次抵押權(quán)人張美勝的債務(wù)。對(duì)靜安區(qū)法院執(zhí)行局以及桂志遙提出的這些無理要求，買受人劉子玉無法接受也無力承受。該房地產(chǎn)所有權(quán)是劉子玉合法競(jìng)拍所得，根本沒有義務(wù)承擔(dān)如此不合理的要求。

　　在協(xié)商不成后，劉子玉根據(jù)上海市靜安區(qū)人民法院發(fā)布的拍賣公告的以及上述《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)備通過訴訟程序解決糾紛，然而，令人匪夷所思的是，靜安區(qū)法院立案庭先是以該案系執(zhí)行遺留問題為由，不予立案。經(jīng)再三力爭(zhēng)，雖然給予立案，但一審、二審都以該案系執(zhí)行遺留問題，相繼裁定駁回起訴。

　　而根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定：

　　一、對(duì)于該房地產(chǎn)，劉子玉擁有完全而無瑕疵之物權(quán)：

　　《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條規(guī)定：無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋(一)第七條規(guī)定：人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋(一)第八條規(guī)定： 依照物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權(quán)，但尚未完成動(dòng)產(chǎn)交付或者不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)人，根據(jù)物權(quán)法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請(qǐng)求保護(hù)其物權(quán)的，應(yīng)予支持。而上海市靜安區(qū)人民法院于2016年6月21日作出的(2015)閘執(zhí)字第2570號(hào)拍賣成交裁定書已確認(rèn)該房地產(chǎn)所有權(quán)歸買受人劉子玉所有。因此，2016年6月21日，該房地產(chǎn)所有權(quán)即歸買受人劉子玉所有。

　　此外，劉子玉所買受的該處房地產(chǎn)系權(quán)利人上海浦東發(fā)展銀行申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的執(zhí)行案件所裁定拍賣的抵押房地產(chǎn)。抵押權(quán)人上海浦東發(fā)展銀行的抵押權(quán)核準(zhǔn)日期為2013年9月9日，而被告桂志遙與原業(yè)主上海巴沙奧企業(yè)發(fā)展有限公司簽訂的《房屋租賃合同》的日期為2015年1月20日，且該租賃合同未得到抵押權(quán)人上海浦東發(fā)展銀行的認(rèn)可。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條明確規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。原業(yè)主上海巴沙奧企業(yè)發(fā)展有限公司將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租，但該租賃合同對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的買受人不具有約束力，也就是說，劉子玉沒有義務(wù)履行該租賃合同。桂志遙亦無權(quán)以存在租賃關(guān)系為借口霸占屬于劉子玉所有的延長(zhǎng)中路765弄8號(hào)1-6幢全部房地產(chǎn)及物業(yè)。

　　二、本案不屬于執(zhí)行案件的遺留問題，屬于人民法院受理民事訴訟的范圍。

　　上海市靜安區(qū)人民法院委托的拍賣公司發(fā)布的拍賣公告第三條規(guī)定：“拍賣成交后，買受人與承租人或?qū)嶋H使用人就標(biāo)的房產(chǎn)交付、使用、收益等事項(xiàng)(包括但不限于租賃合同條款)發(fā)生爭(zhēng)議的，由買受人另行通過法律途徑解決。拍賣人不作任何協(xié)調(diào)和擔(dān)保。”并規(guī)定 “委托法院及拍賣人不負(fù)責(zé)清場(chǎng)”。根據(jù)拍賣公告中文意，清場(chǎng)非執(zhí)行局職責(zé)范圍，之前該案執(zhí)行并不存有遺留問題。因此，在拍賣公告中已排除執(zhí)行部門清場(chǎng)等執(zhí)行職責(zé)時(shí)，買受人劉子玉只能通過最終救濟(jì)手段——訴訟解決入住、使用等事宜。

　　三、涉案房產(chǎn)上租賃權(quán)唯有通過訴訟方可排除：

　　原閘北區(qū)人民法院曾作出的(2015)閘民三(民)初第1864號(hào)判決，判定桂志遙在涉案房產(chǎn)上的部分范圍內(nèi)存有租賃合同。而根據(jù)擔(dān)保法司法解釋及物權(quán)法的規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。因此在實(shí)體上，該租賃在權(quán)利人上海浦東發(fā)展銀行設(shè)立抵押權(quán)之后，租賃合同對(duì)受讓人即劉子玉不具有約束力已無疑問。然而就執(zhí)行局而言，對(duì)實(shí)體事項(xiàng)，除非法律或者司法解釋有特殊規(guī)定外，應(yīng)通過訴訟程序由審判機(jī)構(gòu)最終裁決。(詳見人民法院出版社江必新劉貴祥主編《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定理解與適用》第18頁)。因此，執(zhí)行程序中執(zhí)行局應(yīng)根據(jù)民事審判庭作出的司法裁判等執(zhí)行依據(jù)中確定的內(nèi)容來執(zhí)行，司法裁判中從實(shí)體上未排除租賃權(quán)，對(duì)該租賃合同未予以解除，執(zhí)行局執(zhí)行即無執(zhí)行依據(jù)，排除妨害的執(zhí)行行為就成了無本之木，無源之水。因此，該涉案房產(chǎn)上租賃權(quán)唯有通過訴訟，取得生效判決作為執(zhí)行依據(jù)后方可排除。

　　上海市靜安區(qū)人民法院執(zhí)行局在拍賣公告中說“拍賣成交后，買受人與承租人發(fā)生爭(zhēng)議的，由買受人另行通過法律途徑解決。并規(guī)定 委托法院及拍賣人不負(fù)責(zé)清場(chǎng)。而審判機(jī)構(gòu)則認(rèn)為該案屬“執(zhí)行遺留問題”，同一法院的執(zhí)行機(jī)構(gòu)和審判機(jī)構(gòu)踢“皮球”的做法實(shí)在讓人百思不得其解!

　　司法機(jī)關(guān)是維護(hù)社會(huì)公平正義的最后一道防線!而現(xiàn)在本案卻連司法程序都無法啟動(dòng)，何能保護(hù)公民自身合法權(quán)益。目前此案已申訴到上海市高級(jí)人民法院。我們期待法律的最終公正裁決!

　　本文來源：京華法治網(wǎng)