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　　房地產(chǎn)穩(wěn)定的供求關(guān)系為公寓行業(yè)的發(fā)展提供了很好的土壤，從模式上看分為“集中式”與“分布式”兩種。企業(yè)的發(fā)展必須結(jié)合這些運(yùn)營(yíng)指標(biāo)來看發(fā)展速度，并選擇合適自身的業(yè)態(tài)。

　　集中式——酒店式的常租業(yè)態(tài)

　　集中式長(zhǎng)租公寓，即運(yùn)營(yíng)商通過收購或租賃的模式取得項(xiàng)目整體的管理權(quán)(通常為整棟，或整棟中的幾層)，統(tǒng)一進(jìn)行改造后出租的一種租賃公寓模式。集中式公寓被市區(qū)黃金地段高租金和少房源所限制，所以會(huì)選擇在近郊等位置設(shè)立。服務(wù)比較容易提供，給人感覺比較專業(yè)，內(nèi)部裝修比較統(tǒng)一。

　　在房源獲取與出租上，集中式長(zhǎng)租公寓房源以商業(yè)的酒店式公寓或工業(yè)改造房為主，也有部分來自原有快捷酒店的改造，在出租方式上，一般都整間整套出租，由于房間之間相互影響較小，一般最多可允許兩人同住。

　　在服務(wù)方面，由于整棟或整層進(jìn)行管理，通?？梢岳霉部臻g提供公共服務(wù)，包括茶吧、放映廳、臺(tái)球室、健身房及舉辦社區(qū)活動(dòng)等(高端公寓則公共服務(wù)更為高端，比如泳池、會(huì)客廳、酒廊等)。

　　在市場(chǎng)方面，有高端服務(wù)式公寓，比如全球最大的國際服務(wù)式公寓運(yùn)營(yíng)商雅詩閣，一直以高端的配套和國際化的服務(wù)獲得精英管理層和業(yè)內(nèi)領(lǐng)袖的親睞。其他更多是面向年輕客戶的中端產(chǎn)品，如常見的都市白領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)人群等。他們熱愛社交、喜好現(xiàn)代生活方式，集中式公寓所提供的公共空間、社交環(huán)境、家政保潔等服務(wù)正中其需求，比如雷軍投資的You+致力于創(chuàng)業(yè)者之家的建設(shè)，定位比較明確，從環(huán)境到設(shè)計(jì)，都希望從創(chuàng)業(yè)者的角度考慮。比如靠近科技園區(qū)，房間用吊床形式，室內(nèi)不提供廚房等。公寓創(chuàng)始人之一，來自車庫咖啡，能更好的了解創(chuàng)業(yè)者的需求。希望從創(chuàng)業(yè)公寓過渡到創(chuàng)業(yè)社區(qū)，滿足創(chuàng)業(yè)者的歸屬和認(rèn)同。

　　分散式——居家式的長(zhǎng)租業(yè)態(tài)

　　分布式長(zhǎng)租公寓，即運(yùn)營(yíng)商從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。在房源獲取與出租上，分布式長(zhǎng)租公寓大部分是從個(gè)人房東手中獲得閑散房源(其中又以二手房居多)，房屋原來格局各有特點(diǎn)，并不統(tǒng)一。

　　以目前市場(chǎng)上領(lǐng)先的分散式公寓領(lǐng)導(dǎo)品牌-優(yōu)帕克為例，早在14年前，這家源于美國HomeService的管理體系的商旅公寓，把分散型的產(chǎn)權(quán)式的高端公寓，結(jié)合了五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，由專業(yè)的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一資產(chǎn)管理，開創(chuàng)了中國服務(wù)式公寓的先河。針對(duì)年收入50萬以上的中高端人群/家庭，優(yōu)帕克提供有別于酒店的更居家型的管家式服務(wù)，包括租前多達(dá)400多項(xiàng)的檢測(cè)、整改、清潔、消毒，租后一周兩次的深度保潔，快速的維修反應(yīng)以及諸如送早餐、交通接送等各種個(gè)性化管家服務(wù)。正是這種不遜于酒店、但又更居家更自由的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式，使得優(yōu)帕克在這14年間發(fā)展迅速，目前托管給優(yōu)帕克管理的房源累計(jì)數(shù)量已達(dá)10000多套，管理的房源資產(chǎn)規(guī)模已超過100億元人民幣。

　　到2016年，分散式公寓企業(yè)一定會(huì)在規(guī)模上有梯隊(duì)分散，大公寓企業(yè)做城市布局，并購中小公寓商，而部分中小公寓公司做小而美，把產(chǎn)品、管控、成本做的很好時(shí)，也會(huì)活的很好，大公寓企業(yè)的問題是要把握住擴(kuò)張的節(jié)奏。

　　集中式VS分散式

　　當(dāng)前，集中式長(zhǎng)租公寓及分布式長(zhǎng)租公寓在行業(yè)的發(fā)展中各有優(yōu)劣勢(shì)，是一種互為補(bǔ)充的狀態(tài)。各自的優(yōu)劣勢(shì)主要有以下幾個(gè)方面：

　　資產(chǎn)增值效率：集中式長(zhǎng)租公寓一般是整體收購或整體租賃，可以統(tǒng)一管理發(fā)揮協(xié)同，產(chǎn)生溢價(jià)，對(duì)于商辦物業(yè)、工業(yè)產(chǎn)房等都具有提升資產(chǎn)價(jià)值的作用。分布式長(zhǎng)租公寓中個(gè)人房源較多，則有利于個(gè)人房東獲益。

　　改造運(yùn)作能力：集中式長(zhǎng)租公寓因?yàn)樯婕芭f樓的收購改造，一定程度上相當(dāng)于一個(gè)小型開發(fā)商，對(duì)于樓宇要有充分的理解，相比之下，分布式長(zhǎng)租公寓不存在這種情況，改造難度較低。

　　管理能力：集中式長(zhǎng)租公寓因?yàn)榉吭醇?，人員配比不高，服務(wù)半徑小，管理難度也相對(duì)較低;分布式長(zhǎng)租公寓異常分散，服務(wù)半徑大，增加人員則提高成本，減少人員則管理低效且存在管理漏洞，因此公寓行業(yè)內(nèi)有一句話：“能管理好集中式的不一定能管好分布式，但能管好分布式的一定能管好集中式。”

　　房源多樣化：分布式長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品層次更為豐富，租客選擇多，市場(chǎng)容量也相對(duì)較大，集中式則房型相對(duì)單一，租客合適房源較少。

　　目前擅長(zhǎng)集中式的魔方已悄悄試水分散型公寓，新成立的分散式公寓事業(yè)部 由公司CEO柳佳直接負(fù)責(zé)，新品牌暫定為魔域，主要專注整租市場(chǎng)，在上海先起步，年底進(jìn)入北京市場(chǎng)。而分散式品牌代表優(yōu)帕克近日也宣布與重慶整棟式項(xiàng)目簽訂合作意向書，正式進(jìn)入集中式公寓市場(chǎng)?？磥?，無論是分散式還是集中式各大品牌運(yùn)營(yíng)商都在原有業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上逐漸將觸角伸到新的領(lǐng)域，究竟最后花落誰家，筆者和大家一起拭目以待。