房地產穩定的供求關系為公寓行業的發展提供了很好的土壤，從模式上看分為“集中式”與“分布式”兩種。企業的發展必須結合這些運營指標來看發展速度，并選擇合適自身的業態。
集中式——酒店式的常租業態
集中式長租公寓，即運營商通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權(通常為整棟，或整棟中的幾層)，統一進行改造后出租的一種租賃公寓模式。集中式公寓被市區黃金地段高租金和少房源所限制，所以會選擇在近郊等位置設立。服務比較容易提供，給人感覺比較專業，內部裝修比較統一。
在房源獲取與出租上，集中式長租公寓房源以商業的酒店式公寓或工業改造房為主，也有部分來自原有快捷酒店的改造，在出租方式上，一般都整間整套出租，由于房間之間相互影響較小，一般最多可允許兩人同住。
在服務方面，由于整棟或整層進行管理，通常可以利用公共空間提供公共服務，包括茶吧、放映廳、臺球室、健身房及舉辦社區活動等(高端公寓則公共服務更為高端，比如泳池、會客廳、酒廊等)。
在市場方面，有高端服務式公寓，比如全球最大的國際服務式公寓運營商雅詩閣，一直以高端的配套和國際化的服務獲得精英管理層和業內領袖的親睞。其他更多是面向年輕客戶的中端產品，如常見的都市白領、創業人群等。他們熱愛社交、喜好現代生活方式，集中式公寓所提供的公共空間、社交環境、家政保潔等服務正中其需求，比如雷軍投資的You+致力于創業者之家的建設，定位比較明確，從環境到設計，都希望從創業者的角度考慮。比如靠近科技園區，房間用吊床形式，室內不提供廚房等。公寓創始人之一，來自車庫咖啡，能更好的了解創業者的需求。希望從創業公寓過渡到創業社區，滿足創業者的歸屬和認同。
分散式——居家式的長租業態
分布式長租公寓，即運營商從分散的房東手中取得房源，經過標準化改造或裝修后，統一出租管理的一種租賃公寓模式。在房源獲取與出租上，分布式長租公寓大部分是從個人房東手中獲得閑散房源(其中又以二手房居多)，房屋原來格局各有特點，并不統一。
以目前市場上領先的分散式公寓領導品牌-優帕克為例，早在14年前，這家源于美國HomeService的管理體系的商旅公寓，把分散型的產權式的高端公寓，結合了五星級酒店的標準服務，由專業的管理公司進行統一資產管理，開創了中國服務式公寓的先河。針對年收入50萬以上的中高端人群/家庭，優帕克提供有別于酒店的更居家型的管家式服務，包括租前多達400多項的檢測、整改、清潔、消毒，租后一周兩次的深度保潔，快速的維修反應以及諸如送早餐、交通接送等各種個性化管家服務。正是這種不遜于酒店、但又更居家更自由的長租公寓運營模式，使得優帕克在這14年間發展迅速，目前托管給優帕克管理的房源累計數量已達10000多套，管理的房源資產規模已超過100億元人民幣。
到2016年，分散式公寓企業一定會在規模上有梯隊分散，大公寓企業做城市布局，并購中小公寓商，而部分中小公寓公司做小而美，把產品、管控、成本做的很好時，也會活的很好，大公寓企業的問題是要把握住擴張的節奏。
集中式VS分散式
當前，集中式長租公寓及分布式長租公寓在行業的發展中各有優劣勢，是一種互為補充的狀態。各自的優劣勢主要有以下幾個方面：
資產增值效率：集中式長租公寓一般是整體收購或整體租賃，可以統一管理發揮協同，產生溢價，對于商辦物業、工業產房等都具有提升資產價值的作用。分布式長租公寓中個人房源較多，則有利于個人房東獲益。
改造運作能力：集中式長租公寓因為涉及舊樓的收購改造，一定程度上相當于一個小型開發商，對于樓宇要有充分的理解，相比之下，分布式長租公寓不存在這種情況，改造難度較低。
管理能力：集中式長租公寓因為房源集中，人員配比不高，服務半徑小，管理難度也相對較低;分布式長租公寓異常分散，服務半徑大，增加人員則提高成本，減少人員則管理低效且存在管理漏洞，因此公寓行業內有一句話：“能管理好集中式的不一定能管好分布式，但能管好分布式的一定能管好集中式。”
房源多樣化：分布式長租公寓的產品層次更為豐富，租客選擇多，市場容量也相對較大，集中式則房型相對單一，租客合適房源較少。
目前擅長集中式的魔方已悄悄試水分散型公寓，新成立的分散式公寓事業部 由公司CEO柳佳直接負責，新品牌暫定為魔域，主要專注整租市場，在上海先起步，年底進入北京市場。而分散式品牌代表優帕克近日也宣布與重慶整棟式項目簽訂合作意向書，正式進入集中式公寓市場。看來，無論是分散式還是集中式各大品牌運營商都在原有業態的基礎上逐漸將觸角伸到新的領域，究竟最后花落誰家，筆者和大家一起拭目以待。
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