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房地產回暖超預期 萬科:房價上漲快不利市場穩定
發布時間:2009-6-17 14:27:57 來源:中國家裝家居網 編輯:中國家裝家居網
萬科A（000002）董秘譚華杰16日在接受中國證券報記者采訪時表示，目前萬科的銷售中自住需求仍是購房的主體，但投資購房比例確實呈現出上升的跡象。從企業角度來看，平穩和理性的房價更有利于行業的發展，而在當前的形勢下，也更有利于市場成交量的鞏固。
平穩和理性的房價更利發展
今年以來，全國各地住宅市場成交量普遍回升。萬科披露的5月份銷售簡報顯示，5月份萬科實現銷售面積69.7萬平方米，銷售金額64.1億元，分別比2008年同期增長19.3％和19.7％。今年前五個月累計銷售面積281.7萬平方米，銷售金額238.9億元，分別比2008年同期增長27.4％和20.9％。
主要城市的市場成交量上升幅度更大，很多地區甚至已經超過2007年同期的水平，而隨著市場成交量的放大，多數城市的房價，無論是新房價格還是二手房較之年初時都已經有明顯上漲。
譚華杰認為，房價的上漲反映了市場信心的回升。但另一方面，在整體經濟形勢尚不明朗的情況下，價格的上漲如果脫離家庭收入的增長幅度，可能會影響到自住需求的釋放，并給市場的后續走勢帶來不確定性。
拿地方面仍應謹慎
隨著住宅市場成交量持續攀升，近期土地市場也呈現出前所未有的活躍。以萬科為例，中國證券報記者統計，從5月至今短短40多天，萬科在6個城市共拿下8幅地塊，投資總額達到42.83億元。對此，譚華杰表示，近期土地市場的活躍一方面因為市場信心的提升，另一方面，開發企業的資金狀況隨著銷售提升而普遍得到改善，這也為企業補充項目資源創造了有利的條件。
萬科的銷售簡報顯示，僅5月份就增加6個新項目，包括無錫金色家園南地塊、佛山桂城半島路項目、沈陽鐵西膠管廠地塊、沈陽五里河地塊、青島雙山南山地塊及青島308國道以北地塊，合計建筑面積約188.34萬平方米。
盡管拿地增加，譚華杰亦坦陳目前一些地區的地價仍然偏高。他表示，最近幾年以來，地價對房價的比例逐漸上升，市場的調整并沒有改變這一趨勢。如果未來房價保持平穩或溫和的上漲，那么按照很多地方現在的地價水平，事實上企業很難獲得合理的投資回報。而在整體經濟環境仍然具有不確定性的情況下，對未來的房價做出過高的預期顯然帶有較大的冒險因素。
他表示，經過前兩年的市場調整，很多企業已經認識到在項目獲取上應該采取相對謹慎的態度。目前萬科進行新項目決策時會重點關注土地價格是否合理、項目風險是否可控，并在此基礎上，綜合考慮收益空間、開發周期、資金占用等因素，精挑細選。他特別提到，由于目前一線城市的土地市場競爭相對更加激烈，地價中帶有較大的預期成分，萬科近期新增的項目基本上位于二三線城市。
事實上，除5月份銷售簡報公布的6個項目外，萬科近期新獲取的項目也都位于二三線城市。6月8日，萬科剛剛在廈門土地出讓拍賣會現場拿下一幅地塊，位于廈門島內湖邊水庫片區湖心島北側。此前，萬科曾參與了深圳寶安區3宗地塊和廣州珠江新城某地塊的角逐，但因對手出價太高而未得。6月12日，萬科在福州的土地拍賣會上拿下福州倉山區則徐大道以西一幅地塊。
譚華杰認為，過高的地價在一定程度上會阻礙市場的理性發展。盡管如此，他并不贊同將地價過高的原因歸咎于土地招拍掛制度。相反，他表示從實際情況來看，在協議出讓的低價土地上建成的住房價格與招拍掛獲取的土地沒有區別，而招拍掛制度在公開性和透明性方面顯然具有無法取代的優勢。
譚華杰還表示，就長遠來看，價格的上漲主要是因為供應不足引起的，實際觀察到的情況也顯示，在土地供應充足的城市，房價、地價表現較為穩定；而在土地供應不足的城市，房價、地價波動幅度更大。從這個角度出發，他建議應增加土地供應，進一步完善招拍掛制度，以穩定地價和房價。
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