發(fā)布時間:2009-6-16 15:07:33 來源:中國家裝家居網(wǎng) 編輯:中國家裝家居網(wǎng)
文前提要：這次，我們對上海八大熱點板塊二手房市場變化情況進行了調(diào)查，并重點關(guān)注一些熱點樓盤價格的變動情況，由于4月份各板塊內(nèi)均出現(xiàn)房價上漲趨勢，5月份成交量較4月環(huán)比預計下挫15%～30%不等。
上海房地產(chǎn)市場又走到了一個十字路口。從市場層面來看，市場回暖局面已經(jīng)形成
，由于此前累積的剛性需求得以集中釋放，最近兩個月以來，新房交易量始終保持在較高的水平。這段時間開發(fā)商也聞風而動，新開樓盤價格略有上調(diào)。
但另一方面，政府部門希望房價保持相對穩(wěn)定狀態(tài)，以求換來更多的成交量。在這種預期前提下，政府部門通過各種途徑“吹風”，希望房價不要出現(xiàn)大幅上漲情形。而與此同時，購房者面對價格再次上漲的局面，又開始在觀望。那么，目前上海房地產(chǎn)市場到底又出現(xiàn)了哪些新的變化呢？
成交量初現(xiàn)“降溫”跡象
雖然5月樓市依然火熱，如開發(fā)商提價，二手房賣家跳價，但在二手房市場上，成交量卻出現(xiàn)了“降溫”跡象。
在閔行區(qū)莘莊板塊名都路上一家中介公司門店前，房產(chǎn)經(jīng)紀人張先生指著一套總價為172萬元的三房告訴記者，這套房在一個月以前掛牌價其實還是152萬元，經(jīng)過“三級跳”之后達到目前這個價位。雖然數(shù)次“跳價”讓之前的好幾位購房者都知難而退，但是這個價格還是有人接受。
記者通過實地調(diào)查采訪了解到，雖然進入5月以來，上海二手房市場整體進入價格普通上漲階段。通過對靜安寺、中山公園、古北、徐家匯、陸家嘴、聯(lián)洋社區(qū)、大寧綠地、莘莊等板塊的市場行情調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房價均呈現(xiàn)上漲趨勢，各板塊內(nèi)均出現(xiàn)房東“跳價”現(xiàn)象，尤其是內(nèi)環(huán)線以外，“跳價”情形更為頻繁。不過，各板塊價格上漲幅度不一樣，位于市中心核心區(qū)域板塊價格上漲幅度較小，如徐家匯、靜安寺、陸家嘴板塊，環(huán)比上月漲幅在2%～5%不等；而莘莊、大寧綠地等外圍熱點板塊，漲幅則更大一些，約5%～8%之間。
當然，與二手房賣家跳價相一致的是，從4月份開始，開發(fā)商也開始漲價。此前不久上海佑威房地產(chǎn)研究中心一份對滬上200多家在售樓盤的調(diào)查報告顯示，在3、4月份，60%樓盤出現(xiàn)了不同程度的價格上漲情形。
如果按照市場慣例，當價格上漲時，出于“買漲不買跌”的心理，房價上漲總能激起更大的購買熱情，除非有力度很大的宏觀調(diào)控政策出臺，才能讓市場“降溫”。然而這次卻稍顯不同，隨著房價的上漲，購房者并未表現(xiàn)出應有的熱情，相反為數(shù)不少的購房者以觀望來應對。上海美聯(lián)物業(yè)公關(guān)經(jīng)理許嵩表示，相對4月份來說，進入5月以后買家表現(xiàn)相對比較理性，不再盲目追漲。
與此同時，受漲價影響，市場購買熱情受到抑制。據(jù)來自靜安寺、陸家嘴、徐家匯 、大寧綠地、莘莊等板塊的調(diào)查結(jié)果顯示，5月份成交量較4月環(huán)比預計下挫15%～30%不等。
此外，還有一個值得關(guān)注的因素就是，能夠反映購房熱情的“帶看量”也有所萎縮。據(jù)上海美聯(lián)物業(yè)、上海“我愛我家”、上海德佑地產(chǎn)等公司旗下門店反映，近期帶看量均有不同程度的下滑，環(huán)比上月下降約兩成。
當然，5月二手房價漲幅普遍減小。記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了莘莊板塊在5月份價格漲幅維持較高水平之外，其他板塊如靜安寺、徐家匯、聯(lián)洋社區(qū)等，房價漲幅均不大，低于3%，略小于4月漲幅。
后市能否平穩(wěn)成懸疑
經(jīng)歷最近三個月的火熱行情之后，上海樓市后市將何去何從？能否保持目前的狀況平穩(wěn)發(fā)展？
中國房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長楊紅旭分析認為，隨著自住需求釋放，市場走向?qū)魑?。在他看來，在今年上半年，由?007年全年受抑制的需求得以釋放，因此市場出現(xiàn)階段性反彈在情理之中，然而這種狀況最多能持續(xù)到今年6月份，屆時隨著這一波剛性需求釋放殆盡，將能判斷出市場的走向，如果樓市需求不能從自住型需求向改善型和投資型需求順利交接，下半年樓市可能會重新低迷。
上海美聯(lián)物業(yè)也持相同觀點。該公司一位高層表示，如果6月份市場仍然能夠保持較高的活躍程度，那么這種態(tài)勢能夠保持下去。但如果市場出現(xiàn)觀望情緒，后市難以樂觀。
而政府層面對市場所持態(tài)度也變得微妙起來。先是在今年4月下旬，上海銀監(jiān)局發(fā)出通知，要求在滬中外資銀行嚴格執(zhí)行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)首付款比例和利率規(guī)定，嚴禁變相放寬貸款條件。通知一出，各大商業(yè)銀行都緊急開會調(diào)整二套房的審批政策。最近有爆出消息稱，上海統(tǒng)計局和上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會等政府部門不斷召集開發(fā)商舉行座談會，要求其珍惜來之不易的行情，不能盲目漲價而將其破壞。
政府的出發(fā)點是希望通過抑制房價的上漲而保證樓市的活躍程度，但市場會否如政府所愿，而讓價格保持在平穩(wěn)狀態(tài)，這值得細細思量。
市場行情已出現(xiàn)分化
就目前的情形來看，上海二手房市場雖然還維持著上漲行情，但是行情出現(xiàn)了分化跡象，如有些板塊價格漲幅較大，而另外一些板塊則表現(xiàn)平穩(wěn)。下面我們結(jié)合一些熱點板塊的具體表現(xiàn)來進行解析。
需要說明的是，記者此次選定的是外環(huán)線以內(nèi)的熱點板塊（莘莊除外），尤其是將重點鎖定在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域。因為這些熱點板塊的行情能夠較為及時地反映市場的真實
行情，它們的變化更加有助于購房者對市場做出判斷。
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