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　　5月樓市傳統(tǒng)銷售旺季即將來(lái)到，市場(chǎng)在經(jīng)歷了前段時(shí)間的“小陽(yáng)春”后，南寧樓盤(pán)價(jià)格和成交量能否在5月繼續(xù)保持上升勢(shì)頭?業(yè)界認(rèn)為，“黃金月”里樓市存在不少變數(shù)，形勢(shì)不容過(guò)于樂(lè)觀

　　誰(shuí)接剛性需求這一“棒”

　　在今年2月以來(lái)，和國(guó)內(nèi)眾多城市一樣，南寧樓市出現(xiàn)了成交量、價(jià)格上揚(yáng)的行情。售樓部里人氣回升，讓不少開(kāi)發(fā)商喜出望外。

　　“這一波行情主要是去年年底以來(lái)，國(guó)家先后出臺(tái)多項(xiàng)措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所致。降低首付、貸款利率調(diào)低、減免營(yíng)業(yè)稅等，在很大程度上帶動(dòng)了買家的購(gòu)買熱情。這些買家主要是剛性需求者，他們持幣觀望了長(zhǎng)時(shí)間，又急需解決居住問(wèn)題，在他們的影響下，樓市才出現(xiàn)價(jià)、量齊漲。”廣西某房地產(chǎn)代理銷售公司市場(chǎng)部經(jīng)理耿先生說(shuō)。

　　他認(rèn)為，這些剛性需求者的購(gòu)買力經(jīng)過(guò)這兩三個(gè)月的釋放，樓市今年首波行情已經(jīng)接近尾聲。和接力賽跑一樣，樓市需要持續(xù)的購(gòu)買力來(lái)支撐。最理想的局面是，改善居住型的購(gòu)買者登場(chǎng)，接過(guò)剛性需求者這一“棒”。改善居住型市民他們?cè)蟹孔樱霌Q房改善居住環(huán)境，在剛性需求者的帶動(dòng)下，近期有一些改善居住型的購(gòu)買者已經(jīng)出手購(gòu)房。

　　不過(guò)，記者了解到，南寧樓盤(pán)里改善居住型的購(gòu)房者并不多，占主導(dǎo)地位的是剛性需求者。一位業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，這些改善居住型的市民購(gòu)房時(shí)間比較早，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)也就是2000元/平方米左右。現(xiàn)在他們想換購(gòu)房子，房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲了許多，就算賣掉原有房子，仍要補(bǔ)較大差價(jià)才能購(gòu)房，房?jī)r(jià)與他們心理預(yù)期相差較大，導(dǎo)致他們不敢輕舉妄動(dòng)。

　　鳳嶺一位樓盤(pán)銷售人員介紹，她接待的一位購(gòu)房者，對(duì)買不買房十分猶豫。這位購(gòu)房者原已經(jīng)購(gòu)有一套兩房?jī)蓮d房子，房子位于星湖路，周邊配套設(shè)施齊全。如果在鳳嶺買房，上下班比較遠(yuǎn)，且生活不太方便，他為此拿不定主意。“很多剛來(lái)南寧創(chuàng)業(yè)的人士就沒(méi)有這樣的顧慮，心理沒(méi)有落差，他們買房更干脆。”銷售人員說(shuō)。

　　需求會(huì)否集中爆發(fā)

　　記者從南寧房產(chǎn)部門了解到，今年2月南寧普通住宅成交備案3800余套，成交面積40萬(wàn)平方米，比1月分別增長(zhǎng)31%和33%，比去年同期增長(zhǎng)84%、83%;今年3月普通住宅成交備案6000余套，成交面積62萬(wàn)平方米，分別比2月增長(zhǎng)57.1%和57%，比去年同期增長(zhǎng)129%、150%。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市前段時(shí)間的“小陽(yáng)春”，如果透支了購(gòu)買力，在5月傳統(tǒng)銷售旺季中，市場(chǎng)就缺乏后勁。但是，有的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，剛性需求還有很大潛力，在“黃金月”里集中爆發(fā)，將讓樓盤(pán)掘到更多“黃金”。

　　市場(chǎng)信心對(duì)買方、賣方都至關(guān)重要。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期樓盤(pán)成交量大、土地交易紅火，說(shuō)明南寧樓市的市場(chǎng)信心正在恢復(fù)。受此支撐，在“五一”房博會(huì)的觸發(fā)下，5月樓市將呈全面飄紅局面。

　　據(jù)了解，在近日舉行的2009年南寧市第六期國(guó)有土地掛牌出讓中，位于鳳嶺的兩塊地均高價(jià)賣出，一塊以610萬(wàn)元/畝成交，一塊以362萬(wàn)元/畝成交。不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，是市場(chǎng)信心的恢復(fù)，才吸引眾多商家競(jìng)買，一改去年土地交易流拍的局面。

　　但是，近日中國(guó)社科院發(fā)出“我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格水平還有40%~50%的降價(jià)空間，谷底可能存于兩年之后”的觀點(diǎn)，以及北京、深圳等城市被媒體曝光樓盤(pán)找托的消息，讓不少人士猶豫起來(lái)。剛剛建立起來(lái)的市場(chǎng)信心，面臨著被摧毀的風(fēng)險(xiǎn)。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在5月“黃金月”里，購(gòu)房需求不會(huì)集中爆發(fā)，不過(guò)交易量也不會(huì)急劇萎縮。穩(wěn)中有升可能是“黃金月”里交易基調(diào)。

　　需求會(huì)否集中爆發(fā)

　　記者從南寧房產(chǎn)部門了解到，今年2月南寧普通住宅成交備案3800余套，成交面積40萬(wàn)平方米，比1月分別增長(zhǎng)31%和33%，比去年同期增長(zhǎng)84%、83%;今年3月普通住宅成交備案6000余套，成交面積62萬(wàn)平方米，分別比2月增長(zhǎng)57.1%和57%，比去年同期增長(zhǎng)129%、150%。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市前段時(shí)間的“小陽(yáng)春”，如果透支了購(gòu)買力，在5月傳統(tǒng)銷售旺季中，市場(chǎng)就缺乏后勁。但是，有的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，剛性需求還有很大潛力，在“黃金月”里集中爆發(fā)，將讓樓盤(pán)掘到更多“黃金”。

　　市場(chǎng)信心對(duì)買方、賣方都至關(guān)重要。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期樓盤(pán)成交量大、土地交易紅火，說(shuō)明南寧樓市的市場(chǎng)信心正在恢復(fù)。受此支撐，在“五一”房博會(huì)的觸發(fā)下，5月樓市將呈全面飄紅局面。

　　據(jù)了解，在近日舉行的2009年南寧市第六期國(guó)有土地掛牌出讓中，位于鳳嶺的兩塊地均高價(jià)賣出，一塊以610萬(wàn)元/畝成交，一塊以362萬(wàn)元/畝成交。不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，是市場(chǎng)信心的恢復(fù)，才吸引眾多商家競(jìng)買，一改去年土地交易流拍的局面。

　　但是，近日中國(guó)社科院發(fā)出“我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格水平還有40%~50%的降價(jià)空間，谷底可能存于兩年之后”的觀點(diǎn)，以及北京、深圳等城市被媒體曝光樓盤(pán)找托的消息，讓不少人士猶豫起來(lái)。剛剛建立起來(lái)的市場(chǎng)信心，面臨著被摧毀的風(fēng)險(xiǎn)。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在5月“黃金月”里，購(gòu)房需求不會(huì)集中爆發(fā)，不過(guò)交易量也不會(huì)急劇萎縮。穩(wěn)中有升可能是“黃金月”里交易基調(diào)。

　　在“跑價(jià)”與“跑量”中抉擇

　　據(jù)了解，5月前后南寧將有20多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)。開(kāi)盤(pán)不可避免涉及定價(jià)，是將價(jià)格定高點(diǎn)“跑價(jià)”，還是將價(jià)格調(diào)低點(diǎn)加大成交“跑量”，這成為不少樓盤(pán)在5月面臨的選擇題。

　　江南一樓盤(pán)的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，最近幾天他們連續(xù)開(kāi)會(huì)，討論5月上旬開(kāi)盤(pán)的事項(xiàng)，對(duì)樓盤(pán)價(jià)格走勢(shì)，公司內(nèi)部有不同意見(jiàn)，大家爭(zhēng)論得不可開(kāi)交。他認(rèn)為，時(shí)下樓盤(pán)的定價(jià)，有著“賭博”心理。大家都在賭5月樓市的“局”。所不同的是，有的是“豪賭”，有的是“小賭”。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，樓盤(pán)在“跑價(jià)”與“跑量”中抉擇，為難在于它影響著樓盤(pán)在“黃金月”一役中的成敗。目前南寧樓盤(pán)的銷售出現(xiàn)價(jià)格漲跌齊現(xiàn)的局面，當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手提高價(jià)格時(shí)，樓盤(pán)沒(méi)能及時(shí)跟上，以后再漲價(jià)時(shí)，就會(huì)流失客戶。但是，如果樓盤(pán)上調(diào)價(jià)格導(dǎo)致成交量減少，就相當(dāng)于拱手讓出市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，在競(jìng)爭(zhēng)中處于不利位置。

　　目前，一些樓盤(pán)的營(yíng)銷定位，展示出他們?cè)谕低涤|摸購(gòu)房者的心理底線。青秀區(qū)一樓盤(pán)的價(jià)格，比3月下旬調(diào)高了兩三百元/平方米。但同時(shí)，他們又推出各種優(yōu)惠措施，換算下來(lái)，價(jià)格與3月下旬持平。這種價(jià)格明升暗降的做法，在南寧部分樓盤(pán)中出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士分析，這是樓盤(pán)想先把價(jià)格拉高。如果5月銷售形勢(shì)好，就把優(yōu)惠減少或取消，反之則加大優(yōu)惠，使得自己的定價(jià)有了回旋的余地。

　　還有一些樓盤(pán)，則采用精裝