“元旦三天我快忙死了，手機響不停，一天要帶四五個客戶看房。”徐廣燕疲憊的臉上是掩不住的興奮。進入1月以來，這位上海某大型中介的資深經紀突然變得忙了起來，其所在門店每天差不多有20組客戶，這個數字要比2008年10月增長了一倍。
在剛剛過去的2008年12月，“國十三條”和上海“新八條”緊鑼密鼓連續出臺。而去年10月以來連續出臺的房地產新政以及數次降息所累積的政策效應，也終于在如今有所顯現。
“政策的放松，特別是二手房交易稅費的減免，必然會明顯提振上海二手房市場的成交信心。觀望中的剛性需求會隨政策的引導在短期內陸續釋放，而改善型購房需求和部分實力型的長線投資者更是會借機入市。”一位上海市場分析人士說。他指出，這一部分購買能量究竟在當前宏觀經濟低迷的大勢下能夠支撐多久，是二手房乃至上海樓市能否回暖的關鍵所在。
掛牌成交激增
即便是在業內浸淫多年的資深經紀，徐廣燕也完全沒有想到，上海“新八條”一經公布，自己冷清多時的手機竟然又會被客戶打到斷電。“要求掛牌的房源里，兩年內的次新房差不多有6成之多，非普通住房的房東也多了不少。”徐廣燕說。
徐廣燕坦言，在上海“新八條”中，兩年內次新普通住房和2年以上非普通住房的稅費優惠，以及剔除“出具首次購房證明”和“人均面積限制”后對于購買第二套房的契稅及貸款優惠的放寬，對于市場的刺激作用確實較大。
“之前掛牌的多半是兩年以上的普通住房，很多大房型的非普通住房以及兩年內的次新房房東都是寧租不售，現在這部分房源也能省下大筆稅費了，不少房東都想趁著今年的政策將房子脫手。”徐廣燕對記者表示，目前二手房在交易數據中反客為主，上海樓市一、二手住宅的成交格局亦由此逆轉。
來自21世紀不動產上海區域市場中心的統計顯示，2008年前11個月二手住宅成交套數占住房成交總套數的59% (新房部分僅包含商品住宅)，反超一手住宅，而去年同期這一比例僅為44%。
不僅如此，2008年11月，上海全市二手住宅共成交10442套，與10月相比成交量猛增3840套，環比漲幅高達58.16%。相較一手住宅同期成交量增長22.63%的數據，二手住宅在政策刺激下的回暖力度顯然更大。21世紀不動產上海區域市場中心分析師指出，這其間固然有一手房價格此前長期居高不下并在樓市低迷期供應量減小的因素，但最高可節約總房價近10%的稅費減免政策顯然是回暖的主要原因。
價跌換量升
“成交量的激增并不代表市場觸底反彈。目前無論一手還是二手房，托住樓市成交的關鍵要素還是價格。”上海泰麒房產工作室分析師何凌飛一針見血地指出。據上海中原最新數據顯示，2008年12月上海二手房成交量環比大幅增長約28%，全市均價約為13844元/平方米，環比下跌2.6%。
何凌飛認為，上海二手房月成交量之所以在去年11、12月環比大幅增長，恢復到萬套以上的正常水平，除了稅費減免、二套房貸松綁和上海普通住宅標準調整外，主要還是依靠賣家的主動降價。
這一分析得到了來自二手房市場一線的直觀驗證。“現在觀望的人少了，誠心客戶多了，只要有低于市場價的房子掛牌，馬上就會有很多客戶看房甚至下單。”徐廣燕說。
而漢宇地產浦東、閔行、普陀等區域多家門店亦反映，減免稅費的利好讓大部分急于出售的賣家愿意將減免的稅費部分或全部讓利給下家，很多房源的掛牌價均根據市場情況主動下調了5%~10%。
自去年10月房地產新政頒布以來，在大量普通住房的降價拉動下，包括長寧、浦東、靜安等中心及次中心區域內的不少中高檔樓盤房源亦出現了明顯跟跌。而部分房東在急于套現的目標下，紛紛主動將房價向“內外環140萬、內環內245萬”普通住房標準靠攏，從而導致區域內中高檔二手房價格的普遍松動，由此更吸引了不少改善型需求隨之入市。
據中原地產最新數據顯示，2008年12月，浦東洋涇、閘北大寧、靜安北靜安等教育優勢明顯的板塊內，以三口之家為代表的置換改善型需求逐漸升溫，普遍占板塊內次新房成交的60%以上，已成為中高檔次新房住宅的成交主力。
“二手住宅中高檔房源的活躍成交中，還有部分實力雄厚的長線投資者是趁外籍客急于拋盤之際逢低入市，一方面屬于改善型需求，另一方面也是長線投資。”何凌飛說。
多家中介公司門店經理向記者透露，去年11月以來，受全球金融危機影響，不少來自韓國、中國香港和浙江等地區的業主面臨較大的資金壓力，在長寧古北、浦東陸家嘴、聯洋以及盧灣新天地等板塊內均出現了較為集中的降價拋盤，降價幅度普遍達10%~15%，掛牌量則整整增加了10%以上。
然而何凌飛認為，近期回暖的成交量大多依靠新政刺激下積聚已久的改善性需求爆發，如果一旦改善型購買力隨著降價房源和投資客拋盤一起消融殆盡，或二手房源不再降價，“市場走向未必樂觀”。
易居中國分析師薛建雄則認為，目前政策的出臺已經到達一定的極限，從短期來看其政策效應也已經顯現。但樓市未來的運行還將受到宏觀經濟整體下滑的拖累，政府除了加大對改善型住房消費的政策支持外，還需要對更多中低收入家庭的住房消費給予實際的支持，才可能保持上海樓市的穩定。
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